Stan deweloperski mieszkania lub domu – co należy wiedzieć?
Stan deweloperski mieszkania lub domu – co należy wiedzieć?
Przeglądasz oferty domów oraz mieszkań z rynku pierwotnego i zastanawiasz się, co to jest stan deweloperski, który proponują inwestorzy? W dużym skrócie – mieszkanie w stanie deweloperskim jest gotowe do obioru, ale jego wnętrze nie jest wykończone, a co za tym idzie przystosowane do tego, by potencjalny właściciel mógł w nim zamieszkać. Co istotne, nie istnieje coś takiego, jak jeden ogólnie przyjęty i wymagany stan deweloperski. Każda firma ma własne standardy, dlatego tak ważne jest, by dokładnie przestudiować umowę przedwstępną, a później umowę kupna-sprzedaży lokalu. Mając wiedzę na temat tego, co zawiera stan deweloperski konkretnego mieszkania, można zweryfikować zakończone w
nim prace.
Deweloper i stan deweloperski, definicja pozwalająca zrozumieć, co to znaczy stan deweloperski
Deweloper, co to w ogóle znaczy? Co rozumieć przez to pojęcie? Otóż deweloper jest inwestorem, który działa na rynku nieruchomości. Korzystając z usług architektów, firm wykończeniowych i budowlanych, agencji nieruchomości, banków i wielu innych pośredników – realizuje własne projekty, w większości duże inwestycje budowlane. Nowoczesna, odpowiednio zlokalizowana, a przede wszystkim funkcjonalna inwestycja deweloperska w postaci szeregu domów, budynków wielorodzinnych, a nawet całych osiedli – cieszy się dziś sporą popularnością wśród klientów, ludzi poszukujących własnego M.
Nie jest przecież tajemnicą, że postawienie domu to spore wyzwanie finansowe i logistyczne. Ludzie, którzy nie mają czasu i chęci na planowanie, a następnie kontrolowanie każdego etapu budowy, bardzo często decydują się na ofertę dewelopera działającego w upatrzonej przez nich okolicy. Kupno mieszkania, które wymaga wyłącznie wykończenia wnętrza jest sporą oszczędnością, zarówno czasu, jak i nerwów. Można nawet zaryzykować stwierdzeniem, że właścicielowi pozostają najprzyjemniejsze ze wszystkich czynności – drobne prace remontowe, meblowanie i dekorowanie.
A stan deweloperski? Co to znaczy? Jest to pojęcie umowne odnoszące się do ukończonych prac budowlanych. Używa się go w kontekście domu lub mieszkania, które można zacząć wykańczać i urządzać. Jak już zostało wspomniane, stan deweloperski między różnymi lokalami może się znacząco różnić. Kiedy jednak ma się wiedzę na temat tego, jak powinien prezentować się stan deweloperski budynku przez nas upatrzonego, o wiele łatwiej ocenić zakończone w nim prace. Gdzie w takim razie znaleźć informacje o tym, jak będzie wyglądał dom oddany do użytku? Interesujące deklaracje zawiera oferta wybranego dewelopera. Formalne zapisy obejmuje z kolei opis techniczny lokalu. A ten znaleźć można zarówno w umowie przedwstępnej, jak i umowie deweloperskiej, czyli akcie notarialnym przenoszącym własność na kupującego.
Standard deweloperski – co to znaczy i gdzie znaleźć informacje o standardzie deweloperskim konkretnego inwestora?
Umowa deweloperska w formie aktu notarialnego posiada załącznik odnoszący się do stanu technicznego mieszkania i całego budynku, standardu deweloperskiego, który zapewnia inwestor. Nie jest to jednak osobny dokument, a raczej część prospektu informacyjnego konkretnej inwestycji. Co szczególnie istotne, nie trzeba martwić się tym, że aż do momentu podpisania aktu, nie będzie wiadomo, do czego tak naprawdę zobowiązuje się deweloper. Zazwyczaj, wszystkie niezbędne informacje zawarte są też w umowie przedwstępnej, czyli dokumencie, który zostaje podpisany uprzednio.
Standard deweloperski można zatem określić jako deklarację opisującą pod kątem technicznym zarówno mieszkanie, jak i całą nieruchomość. Stan, który zastaniemy, gdy inwestor zakończy już prace. Co wobec tego obejmuje? Jest to oświadczenie dotyczące tego, czy w domu będą okna, drzwi wejściowe, parapety wewnętrzne i zewnętrzne, czy będą gniazdka elektryczne. Standard deweloperski odnosi się też do jakości i rodzaju wylewki podłogowej, rodzaju zamontowanego pieca gazowego czy gwarantowanych instalacji. Określa wszystko to, co wchodzi w skład konkretnego stanu deweloperskiego, czyli stanu zastanego po odebraniu kluczy. A co z terenem zewnętrznym przynależnym do domu czy mieszkania?
Typy budynków, które stawiają deweloperzy, różnią się między sobą. W sprzedaży dostępne są zarówno domy z ogrodami, jak i mieszkania z tarasami lub balkonami. Warto wiedzieć, że gwarantowana przestrzeń na świeżym powietrzu też powinna być uwzględniona w opisie standardu nieruchomości. Chodzi między innymi o ewentualne ogrodzenie, kostkę brukową na podjeździe, barierki, balustrady, zewnętrzne gniazda elektryczne itd.
Stan deweloperski – co zawiera? Stan deweloperski – co obejmuje zazwyczaj proponowany przez inwestorów zakres robót?
W tym miejscu płynnie przejść można do tego, co obejmuje stan deweloperski domu. Odpowiadając na pytanie, co wchodzi w skład stanu deweloperskiego, można powiedzieć, że jest to ocieplenie budynku, nałożenie elewacji, doprowadzenie niezbędnych przyłączy i przygotowanie do dalszych prac podłóg i ścian. Bardzo często stan deweloperski obejmuje też zagospodarowanie przestrzeni zewnętrznej, która przynależy do nieruchomości.
Doprecyzowując, dom w stanie deweloperskim zazwyczaj wyposażony jest w:
- drzwi wejściowe i okna z parapetami wewnętrznymi i zewnętrznymi,
- tynki, zarówno na ścianach, jak i sufitach – zazwyczaj wykończone w ten sposób powierzchnie, wymagają zaaplikowana odpowiedniej gładzi, później przejść można do tapetowania lub malowania ścian,
- wylewkę na podłodze,
- instalację grzewczą, najczęściej wraz z grzejnikami oraz instalację wentylacyjną,
- instalację elektryczną wraz z doprowadzonymi przewodami do oświetlenia
(zdarza się, że niektóre mieszkania w stanie deweloperskim wyposażone są w gniazdka i włączniki), - instalację wodno-kanalizacyjną i wszystkie niezbędne odpływy,
- instalację domofonową, czasem i alarmową,
- niezbędne wykończenia balkonu, tarasu, podjazdu – np. balustrady pasujące designem do ogólnej prezencji budynku.
Trzeba wiedzieć, że plan zagospodarowania przestrzennego, czyli plan osiedla to osobna kwestia. Coraz częściej zdarza się przecież, że deweloper zapewnia o lokalizacji w pięknym, odpowiednio zorganizowanym rejonie. Czy obietnic dotyczących tego, w jakiej okolicy przyjdzie komuś mieszkać, można domagać się na piśmie? Znane są przypadki, gdy reklama nowego osiedla znacząco różniła się od tego, co mieszkańcy zastali już na miejscu.
Każdy klient korzystający z oferty wybranego przez siebie dewelopera ma prawo do wglądu w projekt architektoniczno-budowlany inwestycji. To prawa zapewni mu tak zwana ustawa deweloperska. Co więcej, firma ma obowiązek przekazać zainteresowanemu prospekt informacyjny, wspomnianą już deklarację standardu wykończenia, która obejmuje opis części wspólnych budynków wielorodzinnych czy terenu w pobliżu nieruchomości. Zdarza się, że poszczególni deweloperzy są w tym zakresie bardzo skrupulatni i do prospektu dołączają suplement określający plan zagospodarowania terenu wokół całej inwestycji. Co można znaleźć w takim dokumencie? Między innymi informacje dotyczące tego, gdzie na danym obszarze będą znajdować się trawniki, gdzie wiaty śmietnikowe, gdzie ewentualny plac zabaw itd.
Stan do wykończenia – co to znaczy? Mieszkanie w stanie deweloperskim – co dalej?
Jak wygląda dom w stanie deweloperskim? Lokal do wykończenia nie przypomina już placu robót budowlanych, ale nadal nie można w nim zamieszkać. Niezbędne jest wyposażenie pomieszczeń takich jak łazienka i kuchnia, wyłożenie określonym materiałem podłóg, pomalowanie ścian czy po prostu – umeblowanie domu. Mając jednak świadomość tego, co zastanie się po odebraniu kluczy, już zawczasu można zacząć planować dalsze prace.
Wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim to dla większości osób czysta przyjemność. Kosztów doprowadzenia nieruchomości do stanu, w którym ta może być normalnie użytkowana nie da się jednak dokładnie określić. Ostateczna kwota zależy od tego, na jakiej jakości materiały wykończeniowe zdecyduje się właściciel, w jakiej cenie kupi meble, sprzęt AGD, armaturę itd.
Na ogół w tego typu wyliczeniach przyjmuje się jednak pewne widełki. Zgodnie z nimi koszt wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim oscyluje w przedziale od 1000,00 złotych do 1500,00 złotych za metr kwadratowy. Przeliczając wskazaną sumę na cały metraż, można założyć, że mieszkanie posiadające np. 60 metrów kwadratowych wymaga zainwestowania 60-90 tysięcy złotych. Do ceny nieruchomości należy zatem doliczyć wkład finansowy, którego ta będzie jeszcze później wymagała.
Mieszkanie w stanie surowym, a mieszkanie wykończone pod klucz – co to znaczy?
Mieszkanie stan deweloperski vs. stan surowy
Często zdarza się, że dom w stanie deweloperskim na sprzedaż, mylony jest z ofertą domu w stanie surowym. Trzeba wiedzieć, że te pojęcia dotyczą zupełnie różnych standardów wykończenia nieruchomości. Stan surowy oznacza budynek, który posiada wymurowane ściany nośne, strop, schody wewnętrzne, kominy, więźbę oraz pokrycie dachu. Taki stan wymaga jeszcze przeprowadzenia wielu prac – przede wszystkim brakuje w nim instalacji, a ściany i podłogi wymagają odpowiedniego wykończenia.
W naszym kraju wyróżnia się stan surowy otwarty i stan surowy zamknięty. Ten pierwszy dotyczy budynków z pokryciem dachu, drugi – budynków, w których dodatkowo wstawione zostały już okna i drzwi zewnętrzne. Porównując te definicje do stanu deweloperskiego, od razu widać, że dotyczą zupełnie innego etapu budowy/wykończenia mieszkania. A jak to jest z domem wykończonym pod klucz?
To pojęcie odnosi się do lokali, w których można od razu zamieszkać. Choć nie ma jednej, powszechnie używanej definicji, przyjmuje się, że mieszkanie pod klucz to takie, które ma już wykończone ściany, podłogi, wyposażoną kuchnię i łazienkę. W zależności od oferty – pojawiają się w nim także meble i niezbędne wyposażenie. W propozycjach rynkowych od deweloperów zdarzają się i takie pozycje, choć trzeba przyznać, że jest to dość rzadka sytuacja. Z reguły dokończona i kompletna budowa domu, stan deweloperski w pełnym tego słowa znaczeniu – to całkowicie wykończony z zewnątrz budynek, który w środku wymaga jeszcze indywidualnego wykończenia.
