Akt notarialny - czym jest? Wszystko co należy wiedzieć na temat aktu notarialnego

Start- Blog - Akt notarialny - czym jest? Wszystko co należy wiedzieć na temat aktu notarialnego

Akt notarialny - czym jest? Wszystko co należy wiedzieć na temat aktu notarialnego

Co to jest akt notarialny? Jak wygląda akt notarialny i czego ten dokument dotyczy? Umowa kupna-sprzedaży określonej nieruchomości w Polsce ma formę aktu notarialnego. Zasady, zgodnie z którymi każdy tego rodzaju dokument powinien być spisywany, zawarte są w ustawie z dnia 14 lutego 1991 roku. Kluczowe elementy aktu, to data i miejsce jego sporządzenia oraz dane dotyczące notariusza i stron. Równie ważna jest wzmianka o odczytaniu, przyjęciu i podpisaniu umowy, no i oczywiście podpisy: notariusza, kupującego
i sprzedającego.

Kim jest notariusz? Prawnik tworzący akta stosowania prawa i jego praca

Prawnik sporządzający akta stosowania prawa jest upoważniony do wykonywania określonych czynności przez ministra sprawiedliwości. Łatwo się zatem domyślić, że notariusz jest osobą zaufania publicznego. Sporządza, uwierzytelnia i poświadcza konkretne dokumenty, spisuje akty notarialne, a niekiedy przyjmuje też oświadczenia dotyczące spadku po zmarłym.

Ile trwa podpisanie aktu notarialnego? Kto może być obecny przy akcie notarialnym? Ile czasu notariusz sporządza akt notarialny? Pytań dotyczących pracy notariusza w zakresie sporządzania, a następnie odczytywania aktów notarialnych jest naprawdę sporo.

Skupiając się na umowie deweloperskiej, a więc przeniesieniu własności mieszkania –
na spotkaniu z notariuszem, na którym ten odczytuje uprzednio sporządzony akt notarialny – obecne muszą być dwie strony transakcji, kupujący i sprzedający. Taka wizyta nie trwa dłużej niż godzinę, dwie. Równie szybko trwa proces tworzenia wspomnianego dokumentu. Sporządzenie aktu notarialnego dla doświadczonego notariusza nie jest bowiem szczególnie czasochłonne. Wraz z analizą potrzebnych dokumentów, przygotowanie umowy jest on w stanie wykonać w jeden dzień.

Podpisanie aktu notarialnego – na co zwrócić uwagę?

Zakup mieszkania deweloperskiego, to w większości przypadków poważne zobowiązanie na wiele lat. Większość osób, by pozwolić sobie na nowe lokum, musi przecież skorzystać z kredytu hipotecznego. Właśnie dlatego tak ważne jest, by do odczytania i podpisania aktu notarialnego odpowiednio się przygotować. To pozwoli uniknąć niepotrzebnego ryzyka czy innych konsekwencji finansowych dla kupującego.

Co zatem dobrze wiedzieć i na co zwrócić uwagę? Oczywistym wydaje się fakt, że podstawą jest dokładne sprawdzenie historii działalności podmiotu sprzedającego. Osobistej weryfikacji warto też poddać wybraną kancelarię notarialną. Ograniczone zaufanie jest w takiej sytuacji oznaką odpowiedzialności kupującego.

Sam dokument – forma aktu notarialnego, którą przyjmuje umowa deweloperska – musi zawierać konkretne elementy. O podstawowych informacjach takich, jak miejsce i data podpisania umowy czy określenie jej stron nie trzeba chyba wspominać. Warto jednak zapamiętać, że akt notarialny domu od dewelopera powinien zawierać kolejno: szczegółowe informacje na temat nieruchomości pod daną inwestycję i ewentualny plan osiedla, do którego realizacji deweloper się zobowiązuje. A w kontekście lokalu: jego cenę, usytuowanie mieszkania w budynku lub położenie domu, powierzchnię lokum, opis jego pomieszczeń i standard wykończenia.

Kluczowe informacje dotyczą też konkretnych terminów, a mianowicie terminu rozpoczęcia i zakończenia inwestycji, terminu przeniesienia na kupującego praw do lokalu i terminu odbioru mieszkania. Równie ważne są zapisy o ewentualnych karach umownych względem kupującego. Poza tym nabywca powinien zwrócić uwagę na wzmiankę dotyczącą czegoś, co tylko z pozoru wydaje się oczywiste – zobowiązanie dewelopera do tego, że budynek, mieszkanie czy dom w ogóle powstanie.

Co równie istotne, akt notarialny mieszkania w znakomitej większości to również akt notarialny działki. Czy podpisując akt notarialny mieszkania, można mieć pewność, że w ręce kupującego przechodzi określony grunt? Tak, o ile i taka informacja jest zawarta w dokumencie. Jeśli mieszkanie znajduje się na parterze, a do lokalu przynależy ogródek – osobna księga wieczysta gruntu i odpowiedni zapis w akcie notarialnym dają gwarancję własności.

A co w przypadku, gdy akt notarialny został podpisany, a kupujący po fakcie dostrzegł w nim jakąś pomyłkę? Czy można zmienić treść aktu notarialnego w sytuacji, gdy doszło do błędu? Oczywiście! Należy zwrócić się do notariusza o sporządzenie tak zwanego aneksu do umowy. Takim zapisem można sprostować praktycznie wszystkie pomyłki dotyczące oświadczenia woli stron umowy.

Podpisanie aktu notarialnego i co dalej? Kiedy akt notarialny nabiera mocy prawnej?

Gdy sprzedaż lokalu staje się faktem, a podpisy na akcie notarialnym są już złożone – notariusz przystępuje do kolejnych czynności notarialnych. Sporządza cztery wypisy urzędowe mieszkania, a następnie rejestruje akt w repertorium, czyli w elektronicznym systemie rejestracji aktów notarialnych. Tuż po rejestracji składa jeszcze elektroniczny wniosek wieczysto-księgowy, innymi słowy prośbę o wpis bądź zmianę wpisu w księdze wieczystej nieruchomości.

Sam akt notarialny mieszkania ma swój indywidualny numer, a stronom wydawany jest w formie wypisów, kopii mających jednak moc oryginału. Z kolei wspomniane cztery wypisy zostają w kancelarii notarialnej. Notariusz w odpowiednich terminach przesyła je kolejno do: urzędu skarbowego, sądu wieczysto-księgowego, urzędu prowadzącego tak zwany kataster nieruchomości i do urzędu gminy – jednostek odpowiadających lokalizacji danej nieruchomości.

Złożenie podpisów na dokumencie jest równoznaczne z faktem, iż nabył on moc prawną. Gdzie i jak znaleźć akt notarialny w Internecie? Niestety, nie ma takiej możliwości. W naszym kraju nie istnieje coś takiego, jak oficjalny i ogólnodostępny portal pozwalający przeglądać akta notarialne. Jeśli z jakichś powodów kupujący potrzebuje jeszcze jeden odpis aktu notarialnego, musi udać się do kancelarii notarialnej, w której dokument został sporządzony.

Opłaty związane z czynnościami notarialnymi – przeniesienie prawa własności nieruchomości vs. akt notarialny darowizny

Czy typy budynków mają wpływ na wielkość opłat w kancelarii notarialnej? Owszem…
Akt notarialny przeniesienia własności, czyli akt notarialny kupna-sprzedaży określa cenę danej nieruchomości. A ta ma bezpośredni wpływ na wysokość taksy notarialnej – najwyższej opłaty, jaką pobiera kancelaria. O ile pozostałe koszty wynoszą maksymalnie kilkaset złotych
(np. wpis w księdze wieczystej o prawie własności kosztuje 200 zł, a jej założenie 150 zł), o tyle wynagrodzenie notariusza regulowane jest prawem i w niektórych sytuacjach liczone w tysiącach. Zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej i wynosi kolejno:

100 zł, gdy wartość przedmiotu czynności notarialnej to maksymalnie 3.000 zł.
100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3.000 zł, gdy wartość przedmiotu czynności notarialnej wynosi od 3.000 zł do 10.000 zł.
310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł, gdy wartość przedmiotu czynności notarialnej wynosi od 10.000 zł do 30.000 zł.
710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł, gdy wartość przedmiotu czynności notarialnej wynosi od 30.000 zł do 60.000 zł.
1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł, gdy wartość przedmiotu czynności notarialnej wynosi od 60.000 zł do 1.000.000 zł.
4.770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł, gdy wartość przedmiotu czynności notarialnej wynosi od 1.000.000 zł do 2.000.000 zł.
6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł (nie więcej jednak niż 10.000zł), gdy wartość przedmiotu czynności notarialnej wynosi powyżej 2.000.000 zł.

Opłatę notarialną związaną z umową o ustanowieniu odrębnej własności lokalu ponosi kupujący. Podobnie, jak i inne koszty notarialne, między innymi: sporządzenie odpisu aktu notarialnego, dokonanie wpisu w księdze wieczystej itd.

Czy w takim razie możliwe jest przeniesienie własności nieruchomości bez aktu notarialnego i wszystkich koniecznych, notarialnych opłat? W naszym kraju nie ma takiej możliwości. Zakup mieszkania zawsze przeprowadza się na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego. Uniknięcie kosztów jest więc niemożliwe. A ile wobec tego kosztuje akt notarialny darowizny? Czy bezgotówkowe przekazanie mieszkania odbywa się za darmo? Niestety, taksa i w takiej sytuacji jest naliczana, ustalana odgórnie, a jej wysokość jest taka sama, jak w przypadku umowy kupna-sprzedaży.

Akt własności a akt notarialny mieszkania – różnice

Wiele osób sądzi, że akt notarialny jest tym samym dokumentem, co akt własności mieszkania. Czy akt notarialny jest aktem własności? Otóż nie. Co więcej, akt własności to dokument, który w rzeczywistości nawet nie istnieje! Żaden polski urząd takowego nie sporządza, choć są pewne wyjątki, a konkretnie AWZ, czyli grunty rolne i przypisane im akty własności ziemi.

Wobec powyższych należy zadać pytanie: gdzie w takim razie szukać informacji o tym, kto jest właścicielem danej nieruchomości? Wszelkie wątpliwości w tym zakresie rozwiewa (ewentualna) księga wieczysta. O ile jest w ogóle założona, to właśnie w niej znaleźć można kluczowe wzmianki na temat danego mieszkania lub domu. Co istotne, w sytuacji, w której księga wieczysta jest już prowadzona dla danego gruntu, założenie jej dla nieruchomości wybudowanej na działce jest po prostu zbędne. Ujawnienie budynku w księdze wieczystej jest jednak konieczne, gdy budynek stanowi własność odrębną od gruntu.

W tym miejscu wiele osób zadaje sobie kolejne pytanie dotyczące „aktu własności domu”,
a mianowicie: co jest ważniejsze? Księga wieczysta czy akt notarialny? Szukając odpowiedzi na to pytanie, warto podkreślić, że prawne funkcjonowanie ksiąg wieczystych określa ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Stwierdza ona, że każda księga jest swego rodzaju rejestrem, który ustala status prawny danej nieruchomości. Podaje informacje o właścicielach gruntu lub lokalu, jego dokładnym położeniu, wielkości, prawach osób trzecich do mieszkania, domu czy działki oraz o obowiązującej, ewentualnej hipotece. Akt notarialny a wpis do księgi wieczystej różnią się zatem diametralnie. Ten pierwszy jest dokumentem urzędowym, który potwierdza jedynie, że dana osoba nabyła nieruchomość, nie stwierdzając jednak, że jest jej właścicielem (nabywca może ją sprzedać zaraz po podpisaniu umowy). Można zatem zaryzykować stwierdzeniem, że to wypis z ksiąg wieczystych jest istotniejszy.

Akt własności domu – gdzie uzyskać dokument?

Potencjalny nabywca lokalu nie może więc oczekiwać wglądu w akt własności domu sensu stricto. Powinien natomiast zapoznać się z księgą wieczystą i na jej podstawie zweryfikować czy właściciel działki, a co za tym idzie – nieruchomości rzeczywiście nim jest. Jak to zrobić? Formalności można dopełnić osobiście, udając się do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego, właściwego dla lokalizacji konkretnej nieruchomości. Na miejscu księgi wieczyste wydawane są w formie papierowej. Alternatywą jest droga internetowa, a dokładniej – portal Elektroniczne Księgi Wieczyste. Na specjalnie przygotowanej do tego stronie można przejrzeć konkretną księgę wieczystą, a nawet zamówić jej odpis.

Każda inwestycja deweloperska, pod którą firma zaciągnęła kredyt hipoteczny, musi zostać wpisana do rejestru ksiąg wieczystych. Istotne z punktu widzenia nabywcy mieszkania deweloperskiego jest to, że lokal na terenie gruntu inwestora wraz z całą działką staje się wówczas zabezpieczeniem spłaty jego zobowiązania. Powołanie się na ustawę deweloperską i doprowadzenie do ustanowienia odrębności własności lokalu – pozwala uniknąć ewentualnych konsekwencji. W takiej sytuacji bank nie może bowiem domagać się spłaty zadłużenia od nowego właściciela mieszkania lub domu, gdyby deweloper stał się niewypłacalny.